Liebhaber-Objekte bestmöglich verkaufen
Über Bieterverfahren und Versteigerungen
Die meisten aller Immobilienverkäufe in Österreich gehen klassisch vonstatten - oft mit Maklern zur Unterstützung. Es gibt einen Fixpreis für das Objekt und Interessenten, von denen eine Person dann den Zuschlag erhält. Diese Praxis ist bewährt und geht meist recht schnell und einfach über die Bühne. Das Objekt wird besichtigt, Interessenten geben ihren Kaufwillen bekannt und werden benachrichtigt, sollte von Seiten des Verkäufers/Vermieters ebenfalls alles passen. Seltener kommt es zu Versteigerungen oder Auktionen, die aber beide für Verkäufer und Interessenten spannende Ergebnisse erzielen können.
In diesem Artikel erfahren Sie bei welchen Objekten ein Bieterverfahren Sinn macht, wie diese ablaufen, sowie deren Vor- und Nachteile.
Eine mögliche Form der Auktion ist ein privates Bieterverfahren. Es gibt ein öffentliches Inserat und Bieter können auf das Objekt steigern. Aber Achtung: Es ist genau genommen keine Versteigerung oder Auktion, denn es gibt keinen Zuschlag am Ende. Mehr zum Ablauf später im Artikel.
Wann macht ein Bieterverfahren Sinn?
Wann macht ein Bieterverfahren Sinn?
Bieterverfahren sind in Österreich noch immer relativ selten, weil ein normaler Verkauf oft einfacher und mit weniger Aufwand klappt.
Es kann aber bei einigen Objekten durchaus von großem Vorteil sein, darauf zurückzugreifen. Beispielsweise bei Objekten, die etwas ganz Besonderes und am Markt begehrt sind- tolle Stadtvillen, Wohnungen mit einzigartigem Ausblick, ein berühmtes Jagdschloss etc.
Durch die besondere Lage, Größe, aber auch das richtige Klientel, lassen sich mit der richtigen Planung Liebhaberpreise erzielen. Im Gegensatz dazu kann ein Bieterverfahren aber auch bei weniger interessanten Objekten dabei helfen, einen fairen Preis zu erzielen, der dem Marktpreis entspricht.
Mit Makler, oder ohne?
Mit Makler, oder ohne?
Diese Frage stellt sich gleich zu Beginn. Ein Bieterverfahren ist organisatorisch so aufwendig, dass sich die Unterstützung durch einen Makler sehr anbietet.
Wenn ein Makler den Ablauf übernimmt, zahlt der Eigentümer zwar eine Provision, kann das gesamte Verfahren jedoch in erfahrene Hände abgeben und muss sich nur noch um sehr wenig kümmern.
In der Beschreibung des Ablaufs sehen Sie gleich, was alles geklärt und organisiert werden muss. Das fängt bei der Schätzung der Immobilie an, geht über Inserate, Besichtigungstermine, bis hin zu Einladungen, dem Annehmen der Gebote und vielem mehr.
Ein Makler kann Ihnen all diese Aufgaben abnehmen und hat in seiner Kundenkartei mit Sicherheit auch schon einige passende Interessenten für Ihre Immobilie.
Der Ablauf
Schätzung und Vorbereitung
Zu Beginn wird die Immobilie von Experten geschätzt. Es wird ein Verkehrswert und von einem erfahrenen Makler auch ein ungefährer Marktwert bestimmt. (Marktwert ist, was die Leute auf dem Markt bereit sind, für ein Objekt zu zahlen, das kann viel mehr oder weniger als der „tatsächliche“ Wert eines Objekts sein.)
Siehe hierzu: Spiegelfeld Liegenschaftsbewertungen
Der Makler nimmt mit einem Anwalt Musterdokumente für Kaufvertrag und Angebot auf. Gemeinsam achten sie darauf, dass alles genauestens geklärt ist damit der Verkauf schnell und einfach für alle abgewickelt werden kann.
Dann wird die Immobilie im besten Fall professionell fotografiert und für Besichtigungen präsentabel vorbereitet.
Das kann bedeuten, dass der Garten gemacht wird, einmal alles geputzt wird, oder sogar Wohnungen mit gemieteten Objekten extra für Besichtigungen bestückt werden, damit potenzielle Käufer sich vorstellen können, wie später alles aussehen könnte.
Lesen mehr zum Thema "Home Staging" im Spiegelfeld Blog
Aus der Schätzung ergibt sich ein Richtwert für den Makler, der später ein passendes Startgebot bestimmten kann.
Inserate
Nun werden vom Makler Inserate aufgesetzt, mit Fotos und den wichtigsten Infos zur Immobilie. Hier muss bereits darauf hingewiesen werden, dass das Objekt per Bieterverfahren versteigert wird.
Der Preis aus der Schätzung wird normalerweise nicht genannt.
Der Makler lässt hierfür ein ansprechendes Exposé erstellen, mit einladendem Text, Infos über die Umgebung und alles andere, was an der Immobilie hervorsticht.
Besichtigung
Interessenten, die sich auf die Inserate gemeldet haben, werden zu Besichtigungsterminen eingeladen. Bei Bieterverfahren lohnt es sich oft, nur ein paar Termine anzubieten, zu denen dann jeweils mehrere Interessenten kommen. Als Interessent sieht man so, dass die Immobilie beliebt ist.
Oft wird daraus sogar ein kleines Event gemacht, man kann z.B. Wein ausschenken und Musik spielen, während die Interessenten gemütlich das Objekt besichtigen.
Bei der Besichtigung erhalten alle Interessenten ein Exposé mit den nötigen Informationen, das sie nach Hause mitnehmen können.
Der Makler stellt sicher, dass die Besichtigungen zu den besten Tageszeiten stattfinden (z.B. zum besten Licht für das schönste Zimmer oder den Garten …)
Mehr zum Thema Besichtigungen lesen Sie in unserem Blog: Der erfolgreiche Immobilienverkauf - 50 erste Dates: das Einmaleins der Immobilienbesichtigung
Gebote
Anschließend werden Gebote gemacht. Das geht üblicherweise per Mail, Post oder persönlich. Die Bietfrist läuft meist ein paar Wochen lang.
Wichtig ist, dass die Gebotssumme finanzierbar ist.
Angebot und Nachfrage
Durch die Menge der Bieter, die Infos über das Objekt und erfolgreiche Besichtigungstermine ergeben sich nun meist relativ realistische Gebote, die sich am Markt orientieren.
Die Entscheidung
Nach dem Ende der Bietfrist kann der Eigentümer entscheiden, ob er das höchste Angebot annimmt. Wenn es ihm zu niedrig ist, kann mit dem Bieter weiter verhandelt werden, falls dieser dazu bereit ist.
Bei einer Einigung und Finanzierungszusage durch die Bank, wird ein notariell beglaubigter Kaufvertrag aufgesetzt.
Haben Sie einen Makler an Ihrer Seite, kann dieser all diese Punkte für Sie übernehmen, sich den korrekten Ablauf kümmern und Ihnen somit fast alles abnehmen.
Vorteile für Interessenten
Vorteile für Interessenten
Wahre Fundgruben für Immobilien-Juwelen: Oft gibt es darüber ganz besondere Schmuckstücke zu entdecken.
Fairer Preis: Der Preis orientiert sich am Marktwert, ist so gesehen also „fair“- aus Angebot und Nachfrage ergibt sich, was man als Interessent bereit ist, zu zahlen.
Vorteile für Verkäufer
Vorteile für Verkäufer
Bestpreise für Liebhaber-Objekte erzielen: Ist das Objekt etwas Besonderes am Markt, lassen sich oft höhere Preise erzielen, als bei einer rein objektiven Schätzung herauskommen würde, in die zum Beispiel Aspekte der Aussicht, Seltenheit oder Lage nicht einfließen würde.
Interessenten bestimmen den Immobilienwert: Durch viele gut gewählte Interessenten ergibt sich ein hoher Marktwert, durch wenige Interessenten ein niedrigerer- es liegt also an der Immobilie und der momentanen Lage am Markt, was preislich erreicht werden kann. Meistens ist es dadurch jedoch „fair“.
Zeitersparnis bei Besichtigungen: Es gibt nur wenige Besichtigungstermine für viele Interessenten - dadurch spart man viel Zeit. Das Haus und der Garten müssen oft nur einmal schön hergerichtet werden, ohne stetigen Pflegeaufwand. Auch das „Staging“ (das Bestücken der Wohnung für den Besichtigungszweck), kann zeitlich kurzgehalten werden.
Gute Planbarkeit: Die Dauer des Verfahrens ist meistens absehbar und gut planbar. (Aber nicht immer- siehe folgend die Nachteile)
Freie Entscheidung über Angebotsannahmen: Der Eigentümer muss das höchste Gebot nicht annehmen. Ohne Einigung wird das Verfahren einfach beendet.
Nachteile eines Bieterverfahrens
Nachteile eines Bieterverfahrens
Zu hohe Erwartungen: Die Angebote sind oft nicht einzuschätzen. Manchmal erhofft sich ein Eigentümer etwas völlig anderes, als dann aus den Geboten ersichtlich wird.
Zögernede Interessenten: Da der Preis nicht dabei steht, können Interessenten abgeschreckt sein. Psychologisch versetzt es sie in die Bittstellerposition.
Achtung! Falle: Es gibt immer wieder unseriöse Bieterverfahren. Es ist empfehlenswert, eher an solchen bekannter Makler teilzunehmen und in anderen Fällen sehr genau hinzuschauen.
Abgestimmte Erwartungshaltungen sind essenziell: Werden die Interessenten nicht passend gewählt, kann es zu einer negativen Stimmung kommen, gerade wenn das Objekt den Erwartungen nicht entspricht und vor Ort alle irgendwie enttäuscht sind.
Schlecht besuchte Besichtigungen können zu niedrigen Angeboten führen: Kommen zu wenige Interessenten zu einer Besichtigung, kann es zu weniger oder niedrigeren Geboten kommen, als wenn ein Objekt durch genug Besucher zeigt, dass es begehrenswert ist.
Keine Garantie für den höchstbietenden Interessenten: Der Eigentümer muss das höchste Gebot nicht annehmen. Wenn es ihm zu niedrig ist, wird das Verfahren einfach ohne Ergebnis und mit viel Zeitverlust für alle beendet.
Fazit
Wichtig ist das richtige Objekt
Für ein erfolgreiches Bieterverfahren ist also das Objekt ausschlaggebend. Ein Bieterverfahren kann wirklich tolle Ergebnisse erzielen, wenn die Immobilie etwas Besonderes ist, und wenn sich jemand mit Erfahrung um den korrekten Ablauf des gesamten Verfahrens kümmert.
Der Makler muss darauf achten, dass er dem Verkäufer einen realistischen Marktwert in Aussicht stellt und dass bei den Interessenten keine negative Stimmung aufkommt.
Wenn diese Grundvoraussetzungen gegeben sind, kann ein Bieterverfahren ein tolles Erlebnis mit überraschendem Ergebnis sein.
