Der erfolgreiche Immobilienverkauf - Teil 1
So erstellen Sie das perfekte Exposé für Ihre Immobilie
Online-Plattformen wie Willhaben, Ebay und Shpock machen es möglich – wir alle sind Verkäufer. So entledigen wir uns unbrauchbar Gewordenem oder unpassenden Geschenken. Was aber unterscheidet den Verkauf von Großmutters Teeservice vom Anbieten einer Immobilie? Jeder professionelle Immobilienverkauf erfordert das Erstellen einer umfassenden Objektbeschreibung, bei der es wichtige Feinheiten zu beachten gilt.
Am Anfang steht das Wann. Noch bevor Sie als Verkäufer Ihr Angebot formulieren, stellt sich die Frage nach dem optimalen Zeitpunkt Ihre Immobile auf den Markt zu bringen. Die aktuellen Gegebenheiten haben entscheidenden Einfluss auf Ihre Erfolgsaussichten. Käufer beobachten den Markt in der Regel sechs bis zwölf Monate lang, bevor sie zu einer Entscheidung kommen. Als Verkäufer lohnt es sich mindestens genauso gut informiert zu sein, um letztendlich den besten Preis zu erzielen. Allerdings ist der Zugang zu Daten für Außenstehende beschränkt: Selbst, wenn Sie monatelang alle Online- und Zeitungsinserate mitverfolgen, wissen nur der Makler und die am Kauf Beteiligten zu welchem Preis die jeweilige Immobilie tatsächlich den Besitzer gewechselt hat.
Der richtige Angebotspreis
Was ist meine Immobilie wert?
Die kompetente Marktpreisermittlung ist Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Bereits in dieser ersten Phase des Verkaufsprozesses ist es entscheidend die Zielgruppe zu definieren und die Preisgestaltung an sie anzupassen.
Lesen Sie alles zur Definition der richtigen Zielgruppe in Teil 3 unserer Serie.
Bei der Wertermittlung kommt dem Immobilienmakler seine Erfahrung zugute. Er kann sich an den tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Wohnungen und Häuser orientieren und dennoch die besonderen Eigenheiten der Immobilie einkalkulieren. Zudem betrachtet er das Objekt aus einem anderen Blickwinkel als der Eigentümer und sieht eher welche Möglichkeiten sie zukünftigen Besitzern bietet. In der Regel wird der Angebotspreis etwa 5 bis 8 % über dem zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um ausreichenden Verhandlungsspielraum zu haben. In manchen Fällen kann man mit alternativen Angebotsstrategien, wie dem Bieterverfahren, höhere Verkaufspreise erzielen. Generell gilt: Der Preis sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Liegen Sie mit Ihrem Angebotspreis zu weit über dem Marktniveau, wird Ihre Immobilie schnell zum Ladenhüter. Haben Sie die Immobilie zu günstig angeboten, ist vielleicht die Nachfrage hoch, aber der Käufer erwartet sich in aller Regel noch Zugeständnisse. So kann Ihr Immobilienverkauf im schlimmsten Fall zu einem herben Verlustgeschäft werden.
Setzen Sie Ihre Immobilie gekonnt in Szene
Die 5 wichtigsten Elemente eines Immobilienexposés
Damit sich Interessenten ein gutes Bild von Ihrer Immobilie machen können, steht nach der Ermittlung ihres Marktwerts das Verfassen eines aussagekräftigen Exposés auf dem Programm. Die folgenden Inhalte dürfen in Ihrer Objektbeschreibung keinesfalls fehlen.
1. Objektinformationen
1. Objektinformationen
Um welchen Objekttyp handelt es sich und in welcher Bauweise wurde die Immobilie errichtet? Wichtig sind auch genaue Angaben zu Anzahl und Größe der Räume sowie, falls vorhanden, der Größe des Grundstücks. Während bei einem Haus die Anzahl der Etagen eine Rolle spielt, ist bei einer Wohnung das Stockwerk relevant. Je besser und vollständiger Sie diese Informationen aufbereiten, umso reibungsloser funktioniert die Prüfung der Finanzierung durch die Banken. Zugleich ist das Exposé Türöffner für das Erstgespräch und eine erfolgreiche Besichtigung. Es gilt genau abzuwägen: Was müssen die Kaufinteressenten vorab unbedingt wissen, was macht positiv neugierig und was sollte besser erst beim Termin vor Ort erklärt werden? Erfahrene Makler finden beim Erstellen des Exposés die richtige Balance zwischen Informieren und Neugierig-Machen. So haben sie auch beim Besichtigungstermin noch das eine oder andere Highlight in petto.
Erfahren Sie in Teil 4 unserer Serie, wie Sie einen professionellen Besichtigungstermin gestalten:
2. Bildmaterial
2. Bildmaterial
Die Aussage "Bilder sagen mehr als 1000 Worte" gilt auch für Immobilienpräsentationen. Ihre Beschreibung kann noch so ansprechend getextet sein, sie wird potenzielle Käufer nicht überzeugen, wenn die Fotos eine andere Sprache sprechen.
Für das Shooting sollte die Immobilie sauber, aufgeräumt und von überflüssiger Dekoration sowie persönlichen Gegenständen befreit sein. Den richtigen Zeitraum bestimmt die Lichtsituation: Nutzen Sie das Tageslicht für eine natürliche Beleuchtung. Oder schießen Sie stimmungsvolle Fotos während der "Blauen" oder "Goldenen Stunde". Das gilt auch für Außenaufnahmen.
Ihre Immobilie hat einen einzigartigen Ausblick? Perfekt! Dann halten Sie diesen bildlich fest und heben Sie die Vorzüge Ihres Objektes hervor.
Personen sollten auf den Fotos nicht zu sehen sein – auch nicht der Fotograf oder die Fotografin, die sich in Fenstern oder reflektierenden Oberflächen spiegelt. Welches Detail zeichnet Ihre Immobilie aus? Setzen Sie es gekonnt in Szene, um sich von der Vielzahl an Angeboten abzuheben!
Ein kompetentes Immobilienbüro ist beim Fotoshooting ein hilfreicher Partner. Der Makler nutzt eine hochwertige Kamera mit Weitwinkelobjektiv, um aussagekräftige Impressionen zu liefern. Für einen überzeugenden Gesamteindruck können im Nachgang mit einem Bildbearbeitungsprogramm Helligkeit und Farbton der Bilder optimiert und vereinheitlicht werden.
3. Grundriss und Lage
3. Grundriss und Lage
Der Grundrissplan ist eines der relevantesten Elemente Ihres Exposés für den Kaufinteressenten. Leider sind Originalpläne oft nicht in der besten Qualität vorhanden. Sie enthalten schwer verständliche oder kaum lesbare Zahlen und Daten, die den potenziellen Käufer eher verwirren und Räume kleiner wirken lassen. Erstellen Sie am besten am Computer einen Grundrissplan, der auf das Wesentliche reduziert ist. Der Lageplan gibt darüber hinaus Aufschluss über Wohn- und Geschossflächen, die geografische Ausrichtung sowie angrenzende Grundstücke.
4. Objektzustand
4. Objektzustand
Das sind die Hard Facts Ihrer Objektbeschreibung: Wann wurde die Immobilie errichtet? Wie ist die Ausstattungsqualität? Gibt es Mängel? Das Gesetz schreibt außerdem vor, den Käufern unaufgefordert einen maximal zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen, der gemäß den Richtlinien des Österreichischen Instituts für Bautechnik alle relevanten Informationen rund um Heizwärmebedarf und Energieeffizienz beinhaltet.
5. Standort und Umfeld
5. Standort und Umfeld
Die Umgebung Ihrer Immobilie spielt bei der Kaufentscheidung eine große Rolle. Die Nachbarschaftsstruktur und Anbindung an die Infrastruktur sind nicht selten das Zündlein an der Waage. Hier gilt es wieder die gewünschte Zielgruppe im Auge zu behalten und die Angaben nach deren Bedürfnissen zu gestalten. Makler bereiten diese Informationen grafisch übersichtlich auf, um den Leser nicht mit endlosem Fließtext zu überfordern.