Die Folgen der Mietpreisbemse
Wohnst du schon oder regulierst du noch?
Überblick
Mit der steigenden Zuwanderung in die Städte und den kleiner werdenden Haushaltsgrößen kam es in den vergangenen Jahren zu einem Überhang an Wohnungssuchenden. Im Jahr 2016 fehlten etwa 65.000 Wohneinheiten in Österreich, um die Nachfrage zu decken. Diese Lücke hat sich bis 2018 auf rund 31.000 Einheiten verringert und wird gemäß Prognosen bis 2021 verschwinden. Anders sieht die Lage in Wien aus. Für die Hauptstadt wird auch nach 2020 mit einer Wohnungsknappheit gerechnet. Die Folge der weit über dem Angebot liegenden Nachfragen sind rasant steigende Mieten und Immobilienpreise.
Die Politik versucht, auf diese Entwicklung mit neuen Eingriffen zu reagieren. Obwohl der österreichische Wohnungsmarkt bereits heute zu den am stärksten regulierten der Welt zählt. Besonders hoch im Kurs steht eine, im Vergleich zur derzeitigen Gesetzeslage, noch schärfere „Mietpreisbremse“.
Von diesem Instrument erwarten sich Politiker deutlich sinkende Preise, obwohl Ökonomen aller Lager in kaum einer Frage so einig sind wie in dieser: Mietpreisobergrenzen führen zu keiner Entspannung. Langfristig schaden sie sogar dem Ziel, angemessenen Wohnraum bereitzustellen. Statt die Preise zu regulieren, sollten die Anreize für den Bau von Wohnungen erhöht werden, insbesondere durch die Erschließung neuer Bauflächen.
Quelle: Statistik Austria (2019a)
Anmerkung: Die allgemeinen Preise stiegen zwischen 2005 und 2008 um 27,3 Prozent.
Quelle: Schwarzbauer (2019)
Lehren der Regulierung
Die sogenannte „Mietpreisbremse“ für Neuverträge macht das Vermieten nicht nur für Großinvestoren, sondern auch für jene, die nur eine Vorsorgewohnung besitzen, unattraktiver.
In Deutschland haben unlängst erste Genossenschaften Bauprojekte aufgrund neuer Mietobergrenzen aufgegeben. Ob in San Francisco, New York, Paris oder nun in Berlin, überall haben Preisobergrenzen dafür gesorgt, dass zwar eingesessene Mieter profitieren, aber Wohnungssuchende verlieren. Hinzu kommt, dass sich für Vermieter die Sanierung von Wohnungen kaum noch rechnet. Beschränkungen von Mieten verknappen das Angebot daher weiter, womit eine wachsende Zahl von Menschen überhaupt keine Wohnung findet, geschweige denn eine leistbare.
Umverteilung von unten nach oben
Besonders verheerend ist die Umverteilungswirkung. Mietpreisbremsen helfen nämlich vor allem den Besserverdienern. Vermieter lassen sich so gut wie immer die Einkommensnachweise vorlegen und wählen letztlich jene Bewerber für eine Wohnung aus, die über das höchste Einkommen verfügen. Damit sinkt das Risiko des Vermieters, einen Mieter zu bekommen, der mit den Zahlungen in Rückstand gerät. Dies ist vor allem in Österreich ein großes Problem, weil Vermieter selbst gegen Mieter mit hohen Zahlungsrückständen kaum etwas ausrichten können. Deshalb helfen Mietobergrenzen vor allem jenen Mietern, die eigentlich deutlich höhere Mieten bezahlen könnten und auch würden. Jene, in deren Sinne die Preisgrenzen eingezogen wurden, gehen leer aus, weil sie die preisgebremsten Wohnungen gar nicht erst bekommen.