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SPIEGELFELD ZEITSCHRIFT

Immobilienspiegel

03/15

09/14

04/14

10/13

MARKTBERICHT 1. HALBJAHR 2014

Eigentumswohnungen in Wien

Flächen für Wohnraumschaffung werden vor allem in den Top-Lagen der Wiener Innenbezirke immer knapper, daher weiten sich die „guten“ Lagen innerhalb der Bezirke aus, beispielsweise im 9. Bezirk rund um das AKH und im 5. Bezirk. Auch außerhalb des Gürtels gewinnen Lagen wie z.B. der 12. Bezirk enorm an Beliebtheit, wobei dort die Preise noch nicht entsprechend reagiert haben. Bei der Aufwertung der Grätzel werden in Zukunft allerdings vor allem Ausweitungen des Verkehrsnetzes entscheidend sein. Prominente Projekte wie die U-Bahnerweiterungen wie die der U1, U2 und U5 sowie die neuen Haupt-, Nord- und Nordwestbahnhöfe geben wichtige Impulse zur Stadtentwicklung und führen zu rasanter Aufwertung der umliegenden Gebiete. Durch die Verknappung des Angebots wird sich allerdings in Zukunft auch der Trend abzeichnen, dass Familien zunehmend in Niederösterreich oder im Burgenland auf Suche gehen werden. Der ungebrochene Trend, Vorsorgewohnungen zu kaufen, führt zu kontinuierlichem Anstieg der Preise bei Eigentumswohnungen. Dies führt jedoch teilweise bereits zu einer gegenläufigen Entwicklung: da Mieten nicht mit der gleichen Geschwindigkeit ansteigen wie Kaufpreise und dadurch Renditen sinken, wird der rasante Preisanstieg bei Eigentum etwas eingebremst.

(Wiener Wohnungsmarkt 2014, EHL)

TRENDS AUF EINEN BLICK

Wohnimmobilien als Anlageform nach wie vor beliebt, Kaufpreise steigen

Aufgrund von Angebotsverknappung enorme Dynamik der Stadtentwicklung

Infrastruktur und Ausweitung des öffentlichen Verkehrs als essentielle Faktoren – für Investoren als auch Private

Wichtigste Stadterweiterungsgebiete derzeit: Seestadt Aspern, Hauptbahnhof

Investmentimmobilien

Einen signifikanten Aufschwung im Vergleich zu den vergangenen Jahren erlebte der österreichische Investmentmarkt. Das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres 2014 war dreimal so hoch wie im Vorjahr und erreichte somit allein in den ersten sechs Monaten beinahe den Gesamtwert des Jahres 2013. Zum ersten Mal wurde in Österreich, aber auch in Gesamteuropa wieder das Niveau von 2007 übertroffen, wobei der österreichische Markt nach der Tschechischen Republik und übrigen CEE-Ländern, das größte Jahreswachstum vorwies. Der beträchtlichste Anteil der österreichischen Investitionen entfiel im 1. Halbjahr 2014 mit knapp 55% auf Geschäftslokale (2013: ca. 20%), gefolgt von Büroflächen (ca. ein Drittel) und großvolumigen Wohnimmobilien. Während die Transaktionsvolumina dramatisch anstiegen, gaben die Spitzenrenditen im Jahresvergleich leicht nach. Die stetig steigende Aktivität von ausländischen Investoren zeigt, dass Wien international nach wie vor als sicherer Markt für Immobilieninvestitionen gilt. Die Auswirkungen der Ukraine-Krise auf die russische Nachfrage seien noch abzuwarten. Die zunehmende Knappheit an Core-Objekten führt dazu, dass Investoren verstärkt bereit sind, kurzfristige Abstriche beim Kauf hinzunehmen, sofern die Immobilie über langfristige Qualitäten verfügt. Moderne und gut vermietete Objekte, vorzugsweise nachhaltige Green Buildings, die stabile Mieteinnahmen und ein gutes Wertsteigerungspotenzial bieten, sind bei Investoren weiter stark gefragt.

(CBRE Investment Marktbericht Q2, 2014 )

Trends auf einen Blick

Immobilieninvestments stiegen um das dreifache im Vergleich zum Vorjahr, Einzelhandel

Ausländisches Investoreninteresse wächst weiter, Deutschland größte Gruppe

Wien genießt international weiterhin Ruf als sicherer Markt

Core-Investoren setzen auf langfristige Faktoren

Geschäftslokale

Österreichs Einzelhandelsmarkt wird weiterhin stark von internationalen Einzelhändlern beeinflusst, unter welchen Österreich an 4. Stelle der weltweiten Expansionsziele steht. Die Nachfrage konzentriert sich allerdings auf exklusive Lagen, was die Spitzenmieten des begrenzten Luxusangebots kontinuierlich in die Höhe treibt. Insbesondere die Eröffnung des „Goldenen Quartiers“ in Wien hat den Luxusmarkt der Stadt außerordentlich angeregt. Die Durchschnittsmieten hingegen entwickeln sich im Rahmen der Inflation. Flächen in neuen Einkaufszentren sind bereits überwiegend vermietet, während ältere und kleinere Zentren in unattraktiveren Lagen zunehmend unter Druck geraten.

CBRE Einzelhandel Markbericht, Juni 2014, EHL Geschäftsflächenbericht, Herbst 2014, www.colliers.at

Trends auf einen Blick

Österreich als weltweites Expansionsziel an 4. Stelle bei internationalen Unternehmen

Ungebrochene Nachfrage für exklusive Luxusimmobilien lässt Spitzenmieten ungebremst in die Höhe schnellen

Durchschnittsmieten im Rahmen der Inflation eher stabil

Durchschnittsmieten im Rahmen der Inflation eher stabil

Büroimmobilien Wien

Am Wiener Büromarkt macht sich der Trend bemerkbar, dass Qualität, Image, Nachhaltigkeit sowie Verkehrsanbindung gegenüber der reinen Miethöhe deutlich an Bedeutung gewinnen. Besonders am Büromarkt macht sich das verringerte Angebot an Core-Objekten bemerkbar. Die Neuflächenproduktion des 1. Halbjahres 2014 lag um 50% unter dem des Vorjahres. Die Vermietungsleistung des ersten Halbjahres erreichte lediglich 60% der vergleichbaren Periode in 2013. Aufgrund der vorliegenden Daten und der kumulierten Nachfrage ist jedoch davon auszugehen, dass die Vermietungsleistung in den nächsten Quartalen wieder steigen wird und damit das Vorjahresniveau erreicht werden kann. 
Als Bestlagen mit den höchsten Vermietungsumsätzen und Mietpreisen gelten für Büros weiterhin die Innere Stadt und die Inneren Bezirke. In Prachtbauten und alten Palais werden Mieten bis 25,50 Euro/m² bezahlt. Außerhalb der City gewinnen die Teilmärkte Erdberg sowie Nord-Ost (Donau City, Prater, Wienerberg) und Süden (Hauptbahnhof, Wienerberg) zunehmend an Bedeutung. Sie ziehen immer neue Investoren an und die Mieten reichen bis 23 Euro/m². 
Mit signifikanten Auswirkungen auf das stabile Mietpreisgefüge bei Büros ist durch die aktuellen Marktentwicklungen nicht zu rechnen. Die Nominalmieten werden ihr stabiles Niveau weiterhin halten.

(CBRE Büroflächen Marktbericht Q2 2014, EHL Büromarktbericht Wien, Herbst 2014)

Trends auf einen Blick

Hochwertigkeit gegenüber Kostenoptimierung immer wichtiger

Wichtigste Bürofertigstellungen 2014: Gate 2 (3. Bezirk), EURO Plaza 5, Silo Liesing Offices (beides Wienerberg), „Schottenring 19“

Großteil der Fertigstellungen bereits vorvermietet

Durchschnitts- und Spitzenmieten stabil, Effektivmieten wegen geringerer Incentivierung jedoch leicht steigend

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